주택시장의 동향

지난 4월까지 연속 하락하던 신규주택건설이 5월에 들어 상승한 것으로 나타나 주택시장이 수직하락하지는 않으리라는 안도감을 갖게하고 있습니다. 상무성의 자료에 따르면 지난 5월 신규주택건설은 연율 기준 백구십육만채로 그 이전 4월에 비해 5%가 상승했습니다.

그러나 한편으로는 5월의 수자가 비록 그 이전 달인 4월에 비해 성장했다고는 하나 전년 5월에 대비해 보면 3.8%가 하락했고 신규주택건설과 함께 앞으로의 주택건설의 방향을 보여주는 주요 지표인 건축허가는 지난 4월 대비 2.1% 그리고 전년 대비 8.5%나 하락해 전반적인 주택시장이 안정세를 확보했다고 보기에는 미흡한 수자라 하겠습니다.

이런 맥락에서 지난 5월의 신규주택건설의 상승은 일시적 현상이고 전반적으로는 하락하는 추세에 있다고 보는 것이 더 타당한 결론이라고 하겠습니다. 이러한 전체적인 하락현상은 신규주택건설을 받쳐주는 매매가 계속 떨어지는 사실이 뒷받침해주고 있습니다. 설령 주택건설이 는다고 해도 매매가 살아나지 않으면 주택의 재고만 늘어날 뿐 실제 주택 경기가 살아나지는 않기 때문입니다.

이렇게 보면 연방은행과 세계 중앙은행 들의 이자율 인상과 이에 따른 유동성 축소 정책이 주택시장에 압박을 올리면서 서서히 주택시장의 가격조정이 일어나고 있음을 알 수 있습니다. 여기에 이미 정서적으로 주택시장이 꼭지점에 도달했다는 인식이 많은 사람들에게 퍼지고 있어 실제 주택시장은 그동안 판매자 시장에서 구매자 시장 즉 사는 사람이 주도권을 쥐는 시장으로 바뀌었음을 시사하고 있습니다. 한마디로 요즘 주택을 구입하려는 사람들은 과연 지금 집을 사도 괜찮은지 고민을 많이 한다는 것인데 얼마 전까지만 해도 지금 이 집을 사지 못하면 안된다는 강박관념이 있던 것과 대조를 이룬다고 할 수 있습니다.

결국 지난 5월의 신규주택건설 상승은 긍정적인 소식이기는 하나 전체적인 주택시장의 방향이 바뀌었다는 생각을 하기에는 부족한 일시적 통계라는 얘기입니다.

이와 연관해 흥미로운 통계는 다섯 채 이상의 아파트 건축은 5월에 들어 지난 달에 비해 25.4%, 전년 같은 동기에 비해 15% 씩 급성장하고 있어 단독 주택의 건설은 주춤한 가운데 임대용 다세대 아파트는 늘고 있는 현상을 보여주고 있습니다.

이렇게 단독주택하락 속에 다세대 아파트의 상승현상은 결국 너무 오른 주택가격 때문에 주택소유를 포기하는 주택구매희망자들이 아파트 임대로 돌아서는 분위기를 반영하는 것으로 가정할 수 있습니다. 치솟던 주택가격 시대에 전망해보았던 현상으로 영원한 승자는 없다는 경제원리를 새삼 되새기게 합니다.

버냉키 충격

인플레이션에 대한 우려가 세계 주식시장을 흔들고 있다. 물가상승을 염려한 세계 주요 국가들의 중앙은행이 이자율을 올리겠다는 분위기가 지배적인 가운데 마침내 미 연방은행 버냉키 의장이 물가상승의 위협이 높아 경계태세를 갖추겠다는 발언을 함으로써 소위 “버냉키 충격”이라는 증시 냉각현상을 가져왔다.

세계 증시가 불안해하는 버냉키 충격의 핵심은 유동성 축소다. 유동성이란 시중에 흐르는 돈의 양을 말한다. 시중에 돈이 많아지면 경제활동이 좋아지고 줄어들면 나빠진다고 쉽게 생각하면 된다. 그렇다면 유동성을 계속 늘이면 경제에 좋을텐데 왜 유동성 축소를 시사하는가 하는 의문이 생긴다. 물가상승이라는 인플레이션 현상 때문이다.

돈의 양을 늘이면 기업은 기업대로 투자와 생산을 늘이고 개인 입장에서는 고용인구가 늘면서 소득이 늘어나 소비가 늘어나며 소비가 많아지면 기업의 매상이 올라 기업의 이익도 오른다. 기업과 개인의 소득이 늘어나면 소득세도 늘어나 정부수입도 올라가게 돼 재정적자도 줄어들면서 모든게 잘되는 선순환이 일어난다.

그런데 이렇게 선순환만 일어나지 않는 경우가 있다. 기업의 생산이 늘어나는데 한계가 있기 때문이다. 생산이 늘기 위해서는 고용인구와 자원이 따라줘야한다. 그러나 이들 자원이 공급되는데는 물리적 한계가 있는데 이를 잠재 성장력이라고 한다. 시중의 돈이 증가하는 속도가 바로 이 잠재성장력을 넘어서게 되면 아무리 돈의 양을 늘여도 생산과 소비가 늘어나지 못하고 돈만 늘어나게 된다.

이렇게 돈만 늘어나고 생산이 쫗아오지 못하면 가격만 상승하는 현상이 나타난다. 바로 인플레이션이다. 경제학에서 인플레이션이란 “너무 많은 돈이 너무 적은 상품을 쫗아다니는 현상”을 말하는 것이 바로 이 뜻이다.

경제 정책의 핵심은 바로 어느 때가 돈이 너무 많은가를 예상하고 이를 미연에 방지해 돈의 양을 적정선으로 줄이는데 있다. 경제가 잘 돌아간다고 방심하고 있다가 잠재성장력을 넘어서게 되면 치솟는 물가로 경제의 불안이 생기면서 큰 문제를 초래할 수 있기 때문이다.

이런 맥락에서 미 연방은행을 위시한 세계 선진국 중앙은행은 이러한 물가상승의 위협을 2004년 초부터 느끼기 시작하면서 서서히 유동성을 줄여왔고 그 결과 얼마 전까지만 해도 그동안 줄여온 유동성에 의해 세계 경제가 서서히 성장속도가 줄어들 것으로 예상되고 있었다. 미국등 선진국들의 경제 성장율이 금년 하반기부터 낮아질 것으로 예견되고 경제는 다시 잠재성장력의 범위 안으로 들어서면서 물가상승의 위협이 통제된 상태로 순항하리라고 전망되었다. 소위 연착륙이다. 곧 이자율 상승도 멈추리라고 낙관했다.

그런데 최근 들어 갑자기 물가상승의 압력이 커지기 시작했다. 즉 예상대로 지금까지의 긴축정책에 의한 유동성 축소가 효과를 발휘하리라고 믿었는데 돌연 효과가 나타나려면 아직 멀었다는 진단이 나온 것이다. 버냉키 충격은 바로 이 효과 부족의 고백을 말한다. 효과 부족이라는 판단은 이자율 상승이 계속되리라는 가능성을 시사하고 이는 바로 유동성 축소를 의미한다.

유동성 축소는 투자자금의 축소와 경기하락으로 이어질 가능성이 높아 투자시장이 불안해 할 수 밖에 없다. 버냉키 발언 이후 증시가 불안해하는 것은 당연하다. 이러한 투자시장의 우려를 연방은행이 고려치 않을리 없다. 그럼에도 강경발언을 이곳 저곳에서 되풀이하는 이유는 인플레이션이 가져올 경제적 피해가 그만큼 크기 때문이라고 해석된다.

종합하면 2000년 주식시장 붕괴와 9.11사태 그리고 기업회계부정사건 등 여러 악재를 심각한 경기침체로 연결시키지 않기 위해 돈의 양을 급속히 늘려 경제를 지탱해왔는데 이에 따라 커진 유동성의 양이 연방은행이 예상했던 규모보다 훨씬 커졌다. 이 커진 양을 줄이는 노력을 하면서 서서히 균형을 잡아가기를 시도했으나 너무 커진 유동성의 후유증은 이렇게 온건한 처방으로 해결되지 않을 중증으로 보인다. 이제 어느 정도의 부작용이 있더라도 강한 처방을 내릴 수 밖에 없다는 결론인 것이다.

유동성 확대의 수혜자였던 부동산이 식어가고 있고 두번째 수혜자인 주식시장과 원자재 시장도 혼선을 시작했다. 재산가치의 하락을 각오해야 한다. 버냉키 충격은 당대에 겪었던 유동성의 수혜자가 당대에 그 고통을 짊어짐으로써 후대에 그 고통을 넘기지 않으려는 책임있는 결단으로 보인다. 물가상승을 잡지않고 미루면 당분간은 무난하나 쌓이면 쌓일수록 나중에 치러야할 값이 크다. 그린스펀 전 의장이 남겨논 숙제를 버냉키 새 의장은 풀어나가고 있다.

이자율 고민

이자율을 올리리라는 많은 예상을 깨고 지난 주 목요일 일본 중앙은행이 이자율을 올리지 않겠다고 결정했습니다. 인플레이션의 압력이 거세지고 있어 거의 전 세계의 중앙은행들이 긴축통화정책을 천명하고 있는 분위기에서 일본도 년초부터 계속 조만간 0% 이자율이라는 초유의 경기부양형 저금리정책을 벗어나리라고 발표해왔는데 지난 5월 중순부터 시작된 아시아권의 주식시장 폭락이 전 세계로 번져나가면서 이자율의 섣부른 상승이 주식시장에게 더 큰 악재로 작용할지 모른다는 우려 때문에 이번 이자율 인상을 시행하지 않은 것으로 분석됩니다.

이런 반면 미국 연방은행은 몇달 전부터 이자율 상승이 이제 거의 멈출 시점에 왔다는 암시를 여러 채널을 통해 전달해오다 최근 들어 인플레이션의 우려가 점점 현실화되는 기미를 보이자 입장을 선회 다시 긴축정책의 강경입장을 보여주고 있습니다. 이러한 연방은행의 강경책 전환으로 인해 미국 주식시장은 년초부터 꾸준한 상승세를 유지하던 기세가 꺾이고 하락세로 돌아서면서 전 세계적인 주식시장 침체에 동반하고 있습니다.

세계 경제 서열 1위와 2위 국가의 중앙은행이 주식시장이라는 변수만 놓고 본다면 거의 정반대의 대응을 하고 있어 흥미로운데 일본은 주식시장이 폭락하면 경기하락으로 이어질 것을 염려하는데 반해 미국은 주식시장이 하락한다해도 전체적인 경제에서 물가상승의 요인을 방치하지 않기 위해 이자율을 올릴 수도 있다는 의지가 더 강하다고 할 수 있습니다.

이렇게 미국이 일본과 다른 입장을 취하는 가장 근본적인 이유는 지난 10여년간의 양국의 경제가 판이하게 다른 길을 걸어왔다는데 있다고 하겠습니다. 일본은 90년대 초부동산과 주식의 거품이 터진후 거의 11년을깊은 침체의 수렁에서 벗어나지 못해왔습니다. 그러나 미국은 같은 기간중 2001년의 짧은 침체를 겪은 기간을 제외하고는 계속 성장을 해왔습니다.

따라서 일본은 이제 물가상승의 압력이 있더라도 성급한 긴축정책 때문에 다시 경기가 침체에 빠지는 위험을 감수할 수 없고 반면에 그동안 장기 성장을 유지해온 미국의 입장에서는 경기의 하락을 어느 정도 감수한다 하더라도 장기적으로 경제에 큰 부담인 인플레이션 방지에 집중할 수 있는 상황이라고 하겠습니다.

이제 일주일 후로 다가온 연방공개시장위원회의 금리 결정이 점점 인상쪽으로 기우는 현상은 바로 미국의 오랜 기간 유지돼온 성장세에 따른 정책입안자의 자신감에 기초한다고 할 수 있습니다. 일본이 주식시장을 염려해 이자율 인상을 포기한 사실이 미국의 상황에는 적용되지 않습니다. 이자율의 추가인상을 어느 정도 현실로 인정해야할 분위기입니다.

버냉키 충격

지난 주는 현 연방은행 버냉키의장 발언의 충격 기간이었다고 할 수 있습니다. International Bankers’ Conference에서 버냉키의장은 연방은행이 인플레이션에 대해 경계태세를 높여야한다는 표현인 Vigilante 라는 용어를 사용함으로써 연방은행이 보는 물가상승의 압력이 이전보다 더 커졌음을 시사했습니다.

버냉키의장은 지난 4월 물가상승율이 3.5%를 기록했고 이중 변동폭이 큰 식품과 에너지를 제외한 핵심물가상승율은 2.1%인데 이는 연방은행에서 물가안정권이라 생각하는 상한선인 2%를 상회하기 때문에 우려가 될 수 있다는 의견을 피력했습니다.

이러한 버냉키의장의 발언으로 물가상승율의 위험과 이에 따른 연방은행의 이자율 상승 가능성이 증가하면서 주식시장의 불안이 팽배해지면서지난 주 월요일부터 수요일까지 주식시장은 큰 폭으로 떨어졌습니다.

이렇게 주식시장이 향후 연방은행의 이자율상승에 대해 불안해 하는 이유는 유동성에 대한 우려 때문입니다. 유동성이란 시중에 도는 자금의 양을 총칭하는 개념인데 유동성이 많으면 이자율이 낮아져 개인이나 기업이 부채를 늘리는데 부담이 줄어 소비나 기업투자가 늘어나 경제가 활성화되는 이점이 있습니다.
또한 유동성이 많으면 투자에 대한 자금도 늘어나 자산가치 즉 부동산이나 주식의 총체적 가치도 올라가게 됩니다.

반면에 유동성이 많으면 물가상승의 압력이 올라가는데 이는 같은 양의 투자물량이나 소비와 기업투자에 대해 너무 많은 돈이 있게되면 결국 돈으로 표시되는 가격만 올라가기 때문입니다.

그러면 결국 유동성의 적정량은 소비와 기업투자가 늘어나는 수준만큼 늘어나는 선이 되는데 이 때 적정량보다 유동성이 적으면 경기침체가 되기 쉽고 적정량보다 많으면 인플레이션이 되기 쉽습니다.

이런 맥락에서 보면 버냉키 연방은행의장의 물가상승비상 발언은 앞으로도 계속 유동성을 더 줄이겠다는 의지표시로 해석되는데 이렇게 유동성이 줄게 되면 가장 먼저 직격탄을 맞는 분야가 주식시장이 되기 때문에 주식시장이 불안해할 수 밖에 없다고 하겠습니다.

지난 몇 주간 큰 폭의 하락을 보이는 신흥개발국의 주식시장이나 한국과 미국의 주식시장을 볼 때 버냉키의장의 강성발언으로 유동성 축소의 우려로 인해 조정되는 시작이 아닌가하는 걱정이 주식시장을 주도하고 있는 시점입니다.