2010년 4월 5일

모기지 이자율의 변화

연방은행의 모기지담보부채권 구입프로그램 시한이 지난 달로 마감되었습니다. 그 동안 1조 2500억불에 해당하는 구입으로 모기지 시장에 막대한 유동성을 공급해 줌으로써 모기지 이자율을 낮추는데 기여했던 이 프로그램의 마감으로 모기지 시장은 이자율이 오르지 않을까하는 우려를 갖고 있습니다.

모기지 채권구입은 개인들이 집을 사거나 재융자를 하면서 발생한 주택융자를 여러 개 묶어논 채권을 사들이는 거래를 말하는데 이 채권을 구입하겠다는 투자자가 많으면 채권가격이 올라갑니다.

채권이 지급하는 이자는 채권가격과 상관없이 고정돼 있기 때문에 채권가격이 오르면 실제 채권 수익율은 떨어지고, 이렇게 채권 수익율이 떨어지면 모기지 이자율도 떨어지면서 모기지 시장의 활성화를 가져오게 됩니다.

그런데 지난 2008년 금융위기 시절, 이 모기지채권에 대한 수요가 급격히 떨어지면서 채권시장이 거의 마비가 되는 상태에 이르자 모기기 채권가격이 떨어지고 채권가격이 떨어지면서 이와 반대로 움직이는 채권수익율이 치솟아 모기지 시장을 어렵게 만들었습니다.

이 모기지 채권 수익율 인상과 이로 인한 모기지 시장의 침체를 막고자 연방은행은 대대적인 모기지채권 구입프로그램을 시작했고 이로 인해 실제 모기지 금리를 1.5% 포인트 이상 떨어뜨리는 기여를 했다고 평가되고 있습니다.

그러다 다시 금융계가 안정을 찾으면서 연방은행에서는 원래 예정대로 지난 달 말에 모기지 채권구입 프로그램을 마치겠다고 선언해왔는데 이에 대해 금융계는 자칫 모기지 금리가 올라가 모기지 시장이 더 침체되고 주택경기가 하락할 수 있다는 우려를 갖게 된 것입니다.

그러나 연방은행의 입장은 이제 더 이상 연방은행의 도움이 없어도 모기지 채권시장이 충분히 자체적으로 돌아갈 수 있는 수준까지 올랐다고 보고 있어 비록 구입 프로그램을 끝낸다고 해도 모기지 금리가 급격하게 치솟는 일은 없을 것으로 전망하고 있습니다.
실제 상황으로 보면 모기지 채권구입 프로그램을 예정대로 마친다는 발언이 나온 지난 해 말 이후에도 모기지 채권 수익율이 그렇게 변하지 않았습니다. 모기지 이자율은 최근 들어 오르고 있지만 이는 모기지 수익율 변화보다는 모기지 금리가 연동돼있는 연방채권 수익율의 인상에 대부분 기인하고 있고 모기지 채권자체가 원인은 아닌 것으로 분석되고 있습니다. 따라서 앞으로도 모기지 금리 추세는 채권구입 프로그램 마감의 영향은 그리 크지 않을 것으로 전망됩니다