주택시장의 이상 현상

최근 발표된 통계청의 주택소유비율 자료에 따르면 전년도 4/4분기 주택소유비율이 그전 분기의 69.2%에서 조금 떨어진 69%로 나타났습니다. 이로써 주택소유비율은 3분기 연속 하락했고 94년 이후 최초로 전년 대비 하락을 기록하게 되었습니다.

이렇게 주택소유비율이 계속 제자리 걸음을 하는 이유는 아직 확실히 결론 내릴 수는 없지만 주로 세가지로 추측이 되고 있습니다. 우선 가장 소유비율하락율이 높은 중서부 지역의 경제여건 약화를 들 수 있습니다. 이 지역의 경기가 안좋아 직업창출이 많은 타지역으로 이동이 일어나면서 주택소유자들이 팔고 나간 집을 살 세력이 그만큼 줄었다는 분석입니다.

둘째는 인구구성의 변화로써 그동안 주택소유의 중심세력인 전후세대가 이제 주택을 소유할 한도까지 도달함으로써 더 이상 소유비율이 오르지 못한다는 해석입니다.

그러나 이상의 두가지 이유보다 더 관심을 끄는 이유는 역시 이제 주택가격의 상승이 너무 높아 주택을 소유할 수 있는 능력이 한계점에 도달했다는 가설입니다. 소위 주택소유능력지수라고 하는 Affordability Index가 1991년 이후 최저점에 달해 더 이상 주택소유를 늘이기가 힘들다는 말입니다. 특히 최근 몇 년간을 이자만 내거나 다운페이먼트이 없는 융자가 많이 이루어지면서 주택구입을 지탱했는데 이마저도 이자율이 올라가면서 그리 여의치않게 되어 주택소유비율이 오르지 못하게 되었다는 분석입니다.

그럼에도 불구하고 주택평균가는 계속 오르고 있는데 이에 대해서는 최근 주택구입은 주거용보다는 투자용 내지는 제2주택 구입이 많아서라는 해석이 타당성을 인정받고 있습니다.

이렇게 보면 주택소유율을 볼때 아무래도 주택가격의 조정은 이미 시작되었다고 볼 수 있는데 통계의 오류를 감안하면 앞으로 몇 개월은 더 관찰을 해야 확실한 결론을 내릴 수 있다고 하겠습니다.

조정이 확실하다면 아무래도 주택소유능력이 낮은 지역이 취약하다고 할 수 있는데 걱정스럽게도 2005년 조사에 따르면 남가주 지역이 특히 L.A.와 San Diego 지역이 전국적으로 주택소유능력이 가장 낮은 지역으로 나타나고 있는 점은 주목할 필요가 있다고 하겠습니다.