부동산 시장의 변화

2005년 11월 14일

부동산 시장의 변화

지난 주 고급 주택건설업체인 Toll Brothers회사가 지난 10월 31일로 마감된 4/4분기 실적이 22%상승을 예상한 주식시장의 기대에 훨씬 못미치는 1% 성장 밖에 못했다고 발표해 부동산 시장 하락을 예고했습니다. 여기에 내년도 예상도 하향조정해 이번 실적부진이 일시적 현상이 아님을 시사했고,이러한 실적 부진의 원인으로 Toll Brothers사는 주택건설 허가과정의 지연과 함께 태풍과 고유가에 따른 소비자 심리의 위축 때문이라고 자체 분석했습니다.

이번의 Toll Brothers의 저조한 실적 발표는 지난 9월부터 부동산에 집중 투자하는 Mutual Fund인 REIT 즉 부동산 투자 신탁의 투자수익이 3개월째 계속 하락하는 추세와 연결되면서 전반적인 부동산 시장의 약세를 인정하는 분위기를 자아내고 있습니다. 지난 3년간 연 26%의 수익율을 보여주던 부동산 투자 신탁은 금년 들어 4%대의 수익율을 보여주면서 성장세가 급격히 줄어들었고 그나마 지난 3개월만으로 국한해서 보면 오히려 7%가량 하락해 투자 손실을 보여주고 있습니다.

금융당국의 이자율 상승 정책은 언제나 그 효과가 어느 정도 시간이 지난 후에 나타난다는 점을 감안하면 작년 6월 부터 오르기 시작한 금리의 경기 조정 국면이 16개월이 지난 지금부터 서서히 그 효과를 나타내고 있다고 말할 수 있겠습니다.

이렇게 금융정책이 그 효과를 갖는데 어느 정도의 시차를 갖는 이유는 무엇보다도 사회 심리의 관성에 있습니다. 예를 들어 이자율이 올라가도 당장 오른 이자부담이 소비에 영향을 미치는 경우가 그리 많지 않고 그 규모도 미미합니다. 그러나 이자율 부담의 여파가 지속되고 지금처럼 꾸준히 오르면 그 영향을 받는 대상이 확대되면서 사회 전체적으로 이자율 부담이 느껴지게되고 그 비율이 커지면 설령 본인은 별로 영향을 안받는다고 해도 분위기에 휩쓸려 소비심리가 위축이 되는 것입니다. 일반적으로 과거 통계를 보면이러한 전환과정이 통상 12개월에서 18개월 정도 시간이 걸립니다.

계속 실시되는 금리인상 정책이 이제 16개월째 접어들었습니다. 금리인상에도 보란듯이 상승하던 부동산 시장을 두고 과거의 부동산 시장과 지금은 다르기 때문에 조정이 되지 않을 것이란 주장은 또 다시 정책의 효과발효에 필요한 기간을 고려치 않은 성급한 판단이 될 수도 있습니다. 이런 점에서 이번 Toll Brothers의 실적미달 발표의 시점이 상당한 의미를 갖고 있다고 하겠습니다.